English
 
Derecho Inquilinario
Irma Lovera de Sola, "Suspension de pago de alquileres de vivienda y comercio"
 
Irma Lovera De Sola[1]
 
El 30 de marzo se publicó la Gaceta Oficial extraordinaria Nº 6.522 con fecha 23 de marzo de 2020. Esta publicación siete días después de la data que aparece en el Decreto 4.169 ha venido siendo una (mala) costumbre de este gobierno, ya que la sola aplicación de una normativa que tiene un desfase de siete días de por si trae una serie de problemas y específicamente en este caso en que el tema principal es el pago de alquileres que habitualmente se pagan por meses completos, significa confusión e imprecisión.
 
Adicionalmente, el dispositivo del Ejecutivo dictado en el marco del Estado de Alarma previamente declarado está señalado con el Nº 4.169 y también con el Nº 3, lo cual asumimos que el primer número se refiere a la secuencia de decretos presidenciales y el segundo al número de disposiciones bajo el Estado de Alarma.
 
Ahora bien, entremos en cada uno de los artículos del decreto, que son solamente ocho, pero crean más incertidumbres e imprecisiones que una ley completa con cientos de artículos.
 
El primer artículo señala que se “suspende”, no se exonera, la exigibilidad el pago de los alquileres de inmuebles de uso comercial, con lo cual utiliza el mismo lenguaje y denominación que aparece en la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial[2]. Al señalarse de esta forma, considero que la suspensión o cese de la exigibilidad temporal del pago de los alquileres, se refiere exclusivamente a los locales comerciales comprendidos en esa ley, que mas adelante se indica de manera explícita.
 
Con esta afirmación considero que no se incluyen en el beneficio de suspensión de pagos de los alquileres a los inmuebles regidos por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI) promulgada en 1999, los cuales son en una enumeración incompleta las oficinas, consultorios médicos, odontológicos, psiquiátricos o psicológicos, locales destinados a usos educativos, inmuebles industriales y otros usos como la propia LAI lo señala. Debo indicar que sobre este punto hay controversia ya que algunos abogados opinan que sí están comprendidos los inmuebles de oficinas y otros usos puesto que afirman que les aplicarían a estos contratos las mismas disposiciones de este decreto en forma analógica, sin embargo yo considero que normativas excepcionales no pueden ser aplicables por analogía, pero la polémica está servida y es nutritiva.
 
Sin embargo, en estos casos de inmuebles de oficina y otros usos regidos por la LAI y otros arrendamientos por ejemplo de terrenos urbanos sin construcción o tierras rurales, se puede acudir a las normas de Derecho Común contenidas en el Código Civil, para fundamentar la suspensión temporal de pago de los alquileres, pero este es un tema que se podría abordar en otro trabajo, y además es conveniente señalar que en todo caso por vía de negociación para los inmuebles que no están directamente beneficiados por la suspensión de pagos por el decreto comentado, como las oficinas y otros usos, se puede llegar a soluciones adecuadas para ambas partes.
 
También el decreto suspende el pago o mejor dicho la exigibilidad de los pagos de los alquileres de vivienda “principal”, que es una expresión netamente tributaria y que se utiliza incorrectamente en este Decreto, cuando debería decir vivienda familiar del arrendatario.
 
Esa suspensión de pago comprende los alquileres a partir del 24 (día siguiente del Decreto) de marzo hasta el 1º de septiembre de 2020, es decir seis meses y unos días y si el arrendatario tiene cánones de alquiler aún no pagados correspondientes a meses anteriores a esta fecha, tampoco se le podrá exigir que los pague durante el período indicado.
 
Tampoco se le podrá exigir al arrendatario de comercios ni de viviendas que pague otros conceptos contemplados en su contrato como cargas del inquilino; estos pagos podrían ser, según el texto de cada contrato, pagos por concepto de condominios o gastos comunes en los inmuebles que no se encuentran bajo régimen condominial.
 
El artículo segundo establece una moratoria a la aplicación de todas las causales de desalojo de viviendas contempladas en el artículo 91 de la Ley para la  Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (en lo adelante Ley de Arrendamiento de Vivienda)[3], así mismo se suspende solamente la aplicación de la causal contemplada en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Comercial, que es justamente el que contempla la  falta de pago del alquiler de un local comercial como base para la solicitud de desalojo. En consecuencia, no se podrá exigir, al menos por vía administrativa y judicial, el desalojo de una vivienda familiar ni de un local comercial fundamentado en una cualquiera de las causales de desalojo de viviendas y específicamente en la causal de falta de pago en los casos de locales destinados al comercio.
 
El artículo tercero del decreto entra en el detalle de permitir negociaciones entre las partes de un contrato de arrendamiento, tanto de vivienda como de comercio, en la cual se puede llegar a todo tipo de acuerdos de pago y de financiamiento de los alquileres no pagados, con una sola limitación, que contempla la imposibilidad de exigir el pago total de los cánones no pagados durante el período de suspensión al finalizar este plazo.
 
Considero que es posible que las partes acuerden no solamente el pago diferido y por partes de los alquileres no pagados, sino también la rebaja del monto del alquiler y el pago de la diferencia al concluir el plazo de suspensión que será el 1º de septiembre de 2020. Se deja bastante libertad a las partes para pactar acuerdos acordes con sus intereses y posibilidades.
 
Así mismo se establece este mismo artículo tercero, que en caso que las partes no llegaran a un acuerdo satisfactorio para ambas, podrán llevar su caso a SUNAVI o a SUNDDE, según corresponda para vivienda o comercio, a fin de que estos organismos funjan de mediadores y en último caso podrán tomar decisiones que zanjen las diferencias entre las partes. Es realmente confusa la forma de presentar la atribución a estos organismos en cuanto a forma de actuar en estos casos, puesto que el decreto primero señala que deberán “dirimir” las diferencias y después permite que actúen como mediadores cuando en realidad una eventual mediación (yo diría conciliación) se realiza primero y si no hay acuerdo entonces se pasa a la etapa de “dirimir” diferencias y dispones los términos en que se realizarán los pagos pendientes en virtud de la suspensión.
 
En este punto es indispensable señalar el enorme perjuicio que se causa a los arrendadores de ambos tipos de inmuebles al diferir el cobro de los alquileres a un plazo de seis meses en vista de la hiperinflación que sufre el país y que desgraciadamente no se detendrá con la crisis de salud que genera el coronavirus ni tampoco por la descomunal dificultad que genera en el ámbito económico. Cuando los arrendadores reciban el pago de sus alquileres, en el mejor de los casos al final del período de suspensión de pagos, recibirán dinero devaluado que de ninguna forma representa una contraprestación justa al arrendamiento de su inmueble. Aún en el caso de que se haya previsto en el contrato la indexación progresiva de los cánones de alquiler o se hayan pactado esos alquileres en moneda extranjera como moneda de cuenta, la cantidad de dinero que recibirán los arrendadores no tendrá el mismo poder de compra que hubiera tenido el monto del alquiler pagado en la oportunidad fijada en cada contrato.
 
Así pues, una de las justas críticas a esta suspensión de pagos obligatoria, pone a los arrendatarios en gran ventaja económica sobre sus arrendadores, aunque se reconozca que todos o casi todos los arrendatarios tendrán mayores o menores dificultades para pagar puntualmente como fue pactado, los alquileres de sus viviendas y comercios.
 
El artículo cuarto señala las competencias de cada ministerio según el ramo que deben atender para encargarse de la ejecución del decreto y para desarrollar normas complementarias. Estas normas complementarias como las he denominado deberán ceñirse a los parámetros incluidos en el decreto, pero sabemos que ese “desarrollo” de normativas del Ejecutivo muchas veces sobrepasan la simple complementariedad.
 
El artículo quinto contiene dos excepciones a la aplicación de la suspensión de pagos de alquileres a locales comerciales, las cuales son: 1. Locales comerciales que reabran su actividad antes del 1º de septiembre de 2020, y 2. Locales comerciales que por la actividad que desarrollan estén comprendidos dentro de las excepciones contempladas en el decreto de Alarma, es decir, establecimientos de salud, farmacias, alimentación y otros. Con este señalamiento queda claro que los locales comerciales que no cesen en su actividad comercial deberán pagar los alquileres tal como fueron pactados en el contrato y aquellos que retomen su actividad antes del 1º de septiembre, se puede interpretar que deberán comenzar a pagar los cánones de alquiler a partir de la reapertura y deberán negociar con su arrendador el pago de los alquileres que no hayan pagado por el tiempo que permanecieron cerrados.
 
Se encomienda a la Vicepresidencia Sectorial de Economía en contacto con arrendatarios y arrendadores organizados (yo diría centros comerciales y franquicias fundamentalmente y alguna otra entidad representativa) evaluar fórmulas  que propendan al equilibrio económico la justicia social y el bienestar de la población. A mi manera de ver esto podría introducir variantes a la rígida aplicación del decreto que podrían ser beneficiosas para las partes comprometidas por contratos de alquiler de locales comerciales. El siguiente artículo, séptimo, encarga a esa misma Vicepresidencia de la ejecución del decreto.
 
El artículo octavo y último fija la vigencia del decreto a partir de su publicación en la Gaceta Oficial, es decir a partir del 23 de marzo de 2020, ya nos referimos las dificultades que genera el poner el vigencia este dispositivo legal a partir de una fecha que no sea el inicio de un mes, sino a 23 días del comienzo del mes.
 
Habrá muchas dificultades para la implementación de este decreto debido a las imprecisiones de su propio texto y a la variedad y cantidad de modalidades que se hayan pactado en los contratos.
 
Cuando cese este terrible episodio del COVID 19, no solamente los arrendadores sino todos seremos mas pobres, en Venezuela y en el mundo entero.
 
 
[1] Abogada y profesora de la Universidad Católica Andrés Bello, mediadora familiar y árbitro.
 
[2] Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014
 
[3] Gaceta Oficial Extraordinaria 6053 del 12 Noviembre 2011


Área de Clientes





¿Olvido su contraseña?
Páginas de Interés Ver todos los enlaces
    Badell & Grau. © Todos los derechos reservados. 2011. Términos y condiciones de uso
Oportunidades de Empleo